Fachlich geprüft von Serkan Parlak · zugelassener Immobiliardarlehensvermittler nach §34i GewO (Reg.-Nr. D-W-122-KZSM-71), IHK zu Essen.
Zwischenfinanzierung — wenn das Geld noch fehlt, aber das Haus schon da ist
Die Zwischenfinanzierung schließt die typische Lücke zwischen Kauf und Verkauf: du erwirbst das neue Objekt, bevor das alte verkauft oder ein Bausparvertrag zugeteilt ist. Eine klassische Brückenfinanzierung mit hohem Tempo, hoher Flexibilität — und höheren Kosten als reguläre Baufinanzierung.
Wann eine Zwischenfinanzierung Sinn macht
- Verkauf vor Kauf nicht möglich: das aktuelle Eigenheim wird verkauft, aber der Käufer-Erlös fließt erst in 3-12 Monaten. Trotzdem braucht das neue Objekt jetzt eine Anzahlung
- Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif: dein BSV reift erst in einigen Monaten — die Zwischenfinanzierung überbrückt
- Erbschaft oder Schenkung in Aussicht: Geld kommt, aber nicht jetzt
- Konditions-Window: heute günstige Zinsen, aber Eigenkapital ist noch in fest angelegten Wertpapieren
Konditionen 2026
| Position | Wert |
|---|---|
| Zinssatz | typisch 1,0–1,5 % über Marktbankzins (also ca. 4,5–5,5 %) |
| Laufzeit | meist 6–24 Monate |
| Tilgungsmodus | endfällig (kein laufender Kapitaldienst, nur Zinsen monatlich) |
| Ablösung | jederzeit kostenfrei möglich (anders als Baufi mit Vorfälligkeit) |
| Sicherheit | meist Grundschuld auf neue ODER alte Immobilie |
Was beim Anbieter zählt
- Sparkasse / Volksbank vor Ort sind oft erste Adresse — kennen Verkaufsprozess der alten Immobilie
- Bausparkassen (Schwäbisch Hall, BHW, Wüstenrot) — bei BSV-Vorfinanzierung Spezialisten
- Hypoport-Pools (Europace, Starpool) vergleichen über 100+ Anbieter inklusive Spezialbanken für Zwischenfinanzierung
- Wichtig: nicht alle Marktbanken bieten Zwischenfin an — die normalen Online-Banken (DKB, ING) typisch nicht
Beispielrechnung — Doppelter Eigentumswechsel
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis Neuobjekt | 450.000 € |
| Eigenkapital (verfügbar) | 50.000 € |
| Verkaufserlös Altobjekt (erwartet) | 320.000 €, fließt in 8 Monaten |
| Akute Finanzierungslücke | 380.000 € |
| Zwischenfinanzierung | 320.000 € für 8 Monate, endfällig |
| Reguläre Baufi (Restbetrag) | 60.000 € |
| Zinskosten Zwischenfin (8 Mon. × 5,0 %) | ca. 10.700 € |
Ist die Zwischenfin teuer? Ja — aber Alternative wäre ggf. ein Verlust des Wunsch-Objektes oder Notverkauf zum schlechteren Preis.
Was Banken konkret prüfen
- Bonität wie bei normaler Baufi (Schufa + Einkommen)
- Verkäuflichkeit Altobjekt: Bewertungsgutachten oder Makler-Wert-Indikation
- Tilgungs-Konzept: wann fließt das Geld zurück — Bank will klare Refinanzierungs-Story
- Beleihungsauslauf: bei Doppel-Belastung auf Alt + Neu meist nur bis 70 % der Summe
Stolpersteine
- Käufer-Rücktritt für Altobjekt: dann steht die Zwischenfin „nackt“ — du bleibst auf einem fast-doppelten Kredit hängen
- Hochpreisige Doppelfinanzierung: 5 % auf 320.000 € sind 1.333 €/Monat reine Zinsen
- Vorfälligkeitsentschädigung der alten Bank: oft 2-4 % der Restschuld — vorab kalkulieren
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