Immobilie als Kapitalanlage 2026: Rendite realistisch rechnen

Stand: Juni 2026

Eine Immobilie als Kapitalanlage steht 2026 wieder weit oben auf der Liste vieler Privatanleger: Die Kaufpreise haben sich nach der Korrektur stabilisiert und ziehen vielerorts moderat an, die Mieten steigen weiter – und die Bauzinsen bewegen sich seit Monaten seitwärts. Genau diese Gemengelage macht die Kalkulation anspruchsvoller als im Nullzinsjahrzehnt: Wer heute vermietet kauft, muss Mietrendite, Cashflow und Steuern sauber durchrechnen, sonst finanziert er jahrelang aus eigener Tasche nach. Dieser Beitrag zeigt Schritt für Schritt, wie Sie die Rendite realistisch ermitteln – mit aktuellen Marktdaten, einer vollständigen Beispielrechnung und den Fehlern, die Einsteiger am häufigsten Geld kosten.

Marktlage im Juni 2026: Zinsen, Preise, Mieten

Die Europäische Zentralbank hat Mitte Juni 2026 auf die wieder anziehende Inflation – zuletzt rund 3,2 Prozent im Euroraum – reagiert und ihre Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben; der Einlagensatz liegt seither bei 2,25 Prozent. Für Baufinanzierungen heißt das: Die Hoffnung auf deutlich fallende Zinsen hat sich vorerst erledigt. Zehnjährige Zinsbindungen kosten Stand Juni 2026 je nach Beleihungsauslauf und Bonität rund 3,5 bis 3,9 Prozent effektiv; wer wenig Eigenkapital einsetzt, zahlt auch über 4 Prozent. Vermietete Objekte bepreisen viele Banken zudem mit einem leichten Aufschlag gegenüber selbst genutzten Immobilien.

Auf der Objektseite zeigen die wichtigsten Preisindizes seit 2024 eine Bodenbildung mit moderaten Zuwächsen: Eigentumswohnungen kosten bundesweit im Schnitt rund 4.100 Euro je Quadratmeter (1. Quartal 2026), für das Gesamtjahr erwarten Marktbeobachter Preisanstiege in der Größenordnung von rund 3 Prozent. Gleichzeitig legen die Neuvertragsmieten in den Metropolen um rund 3,5 Prozent pro Jahr zu, weil weiterhin deutlich zu wenig gebaut wird. Für Kapitalanleger bedeutet das: Das Mietwachstum stützt die Rendite, aber günstig ist der Einstieg nicht mehr – die Rendite wird beim Einkauf entschieden, nicht beim Verkauf.

Mietrendite berechnen: brutto reicht nicht

Bruttomietrendite – der schnelle Filter

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Sie eignet sich zum Vorsortieren von Angeboten – mehr nicht. Zur Einordnung, Stand Juni 2026: In den Top-7-Städten erreichen Bestandswohnungen häufig nur rund 2,5 bis 3,5 Prozent brutto, in B-Städten und im Umland sind eher 3,5 bis 4,5 Prozent realistisch. Faustregel: Unterhalb von etwa 3,5 Prozent brutto ist beim aktuellen Zinsniveau und üblichem Fremdkapitaleinsatz ein deutlich negativer Cashflow programmiert.

Nettomietrendite – die ehrliche Zahl

Aussagekräftig wird die Rechnung erst, wenn Sie zwei Posten ergänzen: die Kaufnebenkosten und die nicht auf Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten.

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (rund 2 Prozent), gegebenenfalls Maklerprovision – zusammen meist 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
• Nicht umlegbare Kosten: Verwaltung (häufig 25 bis 35 Euro je Wohnung und Monat), Instandhaltungsrücklage (als Erfahrungswert rund 9 bis 14 Euro je Quadratmeter und Jahr, abhängig vom Gebäudealter) sowie ein Mietausfallwagnis von etwa 2 Prozent der Jahresmiete.

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Die Nettomietrendite liegt typischerweise 0,5 bis 1 Prozentpunkt unter der Bruttorendite. Genau diese Differenz übersehen Einsteiger – und wundern sich später über die Lücke zwischen Exposé und Kontoauszug.

Cashflow: wichtiger als jede Renditekennzahl

Die Rendite beschreibt das Objekt, der Cashflow Ihre monatliche Belastung. Entscheidend ist die Annuität aus Zins und Tilgung: Bei rund 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung fließen je 100.000 Euro Darlehen etwa 5.800 Euro pro Jahr an die Bank – gut 480 Euro im Monat. Bei Bruttorenditen unter 4 Prozent ist der Cashflow vor Steuern damit in der Regel negativ. Das ist kein K.-o.-Kriterium, denn ein Teil der Rate ist Tilgung und damit Vermögensaufbau – aber die Unterdeckung muss dauerhaft und ohne Stress aus dem laufenden Einkommen tragbar sein.

Rechnen Sie deshalb immer drei Szenarien durch: drei Monate Leerstand, eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft und einen Anschlusszins, der einen Prozentpunkt über dem heutigen Niveau liegt. Auch die Laufzeitfrage gehört in diese Überlegung – welche Frist aktuell sinnvoll ist, lesen Sie im Beitrag zur Zinsbindung und Anschlussfinanzierung.

Steuern: Wie die AfA aus Verlusten Liquidität macht

Vermietete Immobilien werden steuerlich völlig anders behandelt als selbst genutzte – das ist einer der größten Hebel der Kapitalanlage. Sämtliche Ausgaben rund um das Objekt sind Werbungskosten: Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung und vor allem die Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.

• Lineare AfA: 2 Prozent pro Jahr für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent für Altbauten vor 1925 und 3 Prozent für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023.
• Degressive AfA für Neubauten: 5 Prozent vom jeweiligen Restwert für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 (§ 7 Abs. 5a EStG) – in den ersten Jahren deutlich mehr Abschreibungsvolumen als bei der linearen Methode.
• Sonderabschreibung nach § 7b EStG: für neue Mietwohnungen mit Effizienzhaus-40-Standard und QNG-Siegel zusätzlich bis zu 5 Prozent jährlich in den ersten vier Jahren, sofern die Baukostenobergrenzen eingehalten werden.

Wichtig fürs Verständnis: Die AfA senkt das zu versteuernde Einkommen, ohne Liquidität zu kosten. Entsteht aus Mieteinnahmen minus Werbungskosten ein Verlust, verrechnet das Finanzamt ihn mit Ihrem übrigen Einkommen. Weil Schuldzinsen voll absetzbar sind, tilgen viele Kapitalanleger zudem bewusst moderat – ob sich Sondertilgungen in der Baufinanzierung trotzdem lohnen, hängt vom Steuersatz und den Anlagealternativen ab. Und: Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn einer durchgehend vermieteten Immobilie steuerfrei (§ 23 EStG).

Rechenbeispiel 2026: Eigentumswohnung für 250.000 Euro

Die Annahmen: Bestandswohnung in einer B-Stadt, 65 Quadratmeter, Kaltmiete 750 Euro pro Monat. Kaufnebenkosten 10 Prozent (25.000 Euro), Darlehen 200.000 Euro zu einem Zinssatz von ca. 3,8 Prozent mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung, Eigenkapitaleinsatz somit 75.000 Euro. Gebäudeanteil vereinfacht 200.000 Euro, lineare AfA 2 Prozent, Grenzsteuersatz 42 Prozent.

Einordnung: Die Bruttomietrendite beträgt 3,6 Prozent, die Nettomietrendite rund 2,8 Prozent. Nach Steuern fehlen monatlich rund 185 Euro – gleichzeitig tilgen Sie im ersten Jahr 4.000 Euro. Unterm Strich entstehen also rund 1.800 Euro Vermögensaufbau pro Jahr (Tilgung minus Unterdeckung), noch ohne Miet- und Wertsteigerungen. Legen Miete und Objektwert über die Jahre um jeweils 2 bis 3 Prozent jährlich zu, wird aus dem Zuschussgeschäft schrittweise ein Selbstläufer; stagnieren beide, bleibt die Anlage hinter einem simplen Wertpapierdepot zurück. Die Annahmen entscheiden – nicht die Schönrechnung im Exposé.

Typische Anfängerfehler bei der Immobilie als Kapitalanlage

1. Brutto- mit Nettorendite verwechseln: Die im Exposé beworbene Rendite ignoriert Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung – real liegt sie schnell einen Prozentpunkt niedriger.
2. Kaufnebenkosten ausblenden: 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises sind beim Einzug ins Grundbuch sofort „verloren“ und müssen über Jahre erst wieder verdient werden.
3. Instandhaltung unterschätzen: Gerade bei Objekten aus den 1960er- bis 1980er-Jahren drohen energetische Sanierungen und Sonderumlagen. Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Rücklage vor dem Kauf prüfen.
4. Mietausfall nicht einpreisen: Leerstand, Mieterwechsel und Zahlungsausfälle gehören in jede Kalkulation – als Wagniszuschlag von mindestens 2 Prozent der Jahresmiete.
5. Anschlussfinanzierung ignorieren: Nach zehn Jahren Zinsbindung sind bei 2 Prozent Tilgung noch rund drei Viertel der Darlehenssumme offen. Wie Sie das Zinsänderungsrisiko früh entschärfen, zeigt unsere Strategie für die Anschlussfinanzierung.
6. Allein auf Wertsteigerung wetten: Preiszuwächse sind möglich, aber nicht garantiert – die Rechnung muss auch ohne sie tragfähig sein.
7. Wegen der Steuer kaufen: Die AfA verbessert ein gutes Investment, sie rettet kein schlechtes.

Häufige Fragen

Welche Mietrendite ist 2026 realistisch?

In den Metropolen erzielen Bestandswohnungen brutto häufig rund 2,5 bis 3,5 Prozent, in B-Städten und im Umland etwa 3,5 bis 4,5 Prozent; netto liegen die Werte jeweils rund 0,5 bis 1 Prozentpunkt darunter. Grobe Orientierung beim aktuellen Zinsniveau: Ab etwa 4 Prozent brutto kann der Cashflow nach Steuern – je nach Eigenkapitaleinsatz – ausgeglichen sein.

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage trotz Zinsen von fast 4 Prozent?

Sie kann sich lohnen, wenn die Nettomietrendite nicht weit unter dem Darlehenszins liegt und Miet- sowie Wertentwicklung am Standort realistisch positiv einzuschätzen sind. Liegt die Objektrendite dagegen deutlich unter dem Zins, arbeitet der Kredithebel gegen Sie („negativer Leverage“) – dann ist der vermeintliche Sachwert in Wahrheit ein dauerhaftes Zuschussgeschäft.

Wie viel Eigenkapital sollte ich einplanen?

Mindestens die Kaufnebenkosten, besser zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto spürbar besser der Zinssatz. Dazu gehört eine Liquiditätsreserve für Sonderumlagen, Reparaturen und Leerstand – als Richtwert mehrere Monatskaltmieten auf einem separaten Konto.

Wann kann ich eine vermietete Immobilie steuerfrei verkaufen?

Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG); maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Wird innerhalb der Frist verkauft, unterliegt der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei zwischenzeitlicher Eigennutzung gelten Sonderregeln, die einen früheren steuerfreien Verkauf ermöglichen können.

Fazit: 2026 zählt der Einkauf, nicht die Hoffnung

Eine Immobilie als Kapitalanlage funktioniert 2026 – aber nur mit nüchterner Rechnung. Bauzinsen von rund 3,5 bis 3,9 Prozent treffen auf Nettomietrenditen, die vielerorts darunter liegen; der Ausgleich kommt aus Mietwachstum, Tilgung und Steuereffekten und braucht Zeit. Wer Nettorendite und Cashflow vor dem Notartermin durchrechnet, Stress-Szenarien einplant und die Anschlussfinanzierung von Anfang an mitdenkt, kauft mit realistischen Erwartungen – und genau das unterscheidet ein solides Investment von einem teuren Lehrstück.

Hinweis: Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zins- und Marktangaben sind Momentaufnahmen (Stand: Juni 2026) und können sich ändern; Beispielrechnungen dienen ausschließlich der Veranschaulichung.