Miterben auszahlen: Geerbte Immobilie finanzieren

Ein Elternteil stirbt, das Haus geht an drei Geschwister, und eines möchte darin wohnen bleiben. Damit steht schnell die Frage im Raum: Wie übernehme ich die Immobilie allein und zahle die anderen fair aus? Genau dieser Fall ist finanzierbar, funktioniert aber anders als ein normaler Hauskauf. Wer die Reihenfolge kennt und ein paar steuerliche Besonderheiten nutzt, spart bares Geld und Nerven.

Warum eine Erbengemeinschaft handeln muss

Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen zusammen, niemand besitzt ein bestimmtes Zimmer oder einen abgegrenzten Anteil am Gebäude. Verkaufen, vermieten oder umbauen geht nur gemeinsam. Auf Dauer ist das unpraktisch, deshalb wird die Gemeinschaft meist “auseinandergesetzt”: Einer übernimmt das Objekt vollständig und zahlt die übrigen Erben mit einer Abfindung aus.

Der springende Punkt ist, dass Sie nicht das ganze Haus finanzieren, sondern nur die Anteile der anderen. Ihr eigener Erbteil bleibt Ihnen ja erhalten. Das senkt die benötigte Kreditsumme spürbar und verbessert Ihre Ausgangsposition bei der Bank.

Ihr Erbanteil zählt als Eigenkapital

Aus Sicht der Bank ist die Auszahlung der Geschwister ein klassischer Immobilienerwerb mit ordentlich Eigenkapital. Ein Rechenbeispiel macht das greifbar:

• Verkehrswert des Hauses: rund 400.000 Euro
• Drei Geschwister, jeder erbt ein Drittel, also je etwa 133.000 Euro
• Sie übernehmen und zahlen zwei Geschwister aus, zusammen also rund 267.000 Euro
• Ihr eigener Anteil von etwa 133.000 Euro wirkt wie eingebrachtes Eigenkapital

Die Bank finanziert in diesem Fall rund 267.000 Euro bei einem Objektwert von 400.000 Euro. Der Beleihungsauslauf liegt damit bei etwa zwei Dritteln, und niedriger Beleihungsauslauf bedeutet in der Regel bessere Zinskonditionen. Als Sicherheit dient die Immobilie selbst, für die eine Grundschuld eingetragen wird.

Der große Vorteil: keine Grunderwerbsteuer

Wenn ein Miterbe das Grundstück zur Teilung des Nachlasses übernimmt, ist dieser Erwerb von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 Grunderwerbsteuergesetz). Bei einem normalen Kauf würden je nach Bundesland mehrere Prozent des Kaufpreises fällig, hier fallen sie weg. Das ist einer der Gründe, warum die Übernahme durch einen Erben oft günstiger ist als der Zukauf durch einen Außenstehenden.

Achten Sie darauf, dass die Übernahme tatsächlich im Rahmen der Nachlassteilung geschieht und nicht Jahre später als separater Kauf konstruiert wird. Ob die Befreiung in Ihrem konkreten Fall vollständig greift, klärt der Notar oder ein Steuerberater. Verlassen Sie sich bei den Details nicht auf pauschale Angaben.

So läuft die Finanzierung Schritt für Schritt

1. Erbnachweis besorgen

Ohne Nachweis geht nichts. In der Regel brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Damit wird das Grundbuch auf die Erbengemeinschaft berichtigt. Gut zu wissen: Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von etwa zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Wer das verschläft, zahlt später drauf.

2. Den Wert der Immobilie ermitteln

Die Höhe der Abfindung hängt am Verkehrswert. Hier entsteht in Familien am häufigsten Streit, weil der Übernehmer den Wert gern niedrig, die auszuzahlenden Geschwister ihn gern hoch ansetzen. Ein neutrales Wertgutachten oder eine fundierte Maklereinschätzung schafft eine Grundlage, die alle akzeptieren können. Die Bank verlangt für die Finanzierung ohnehin eine eigene Bewertung.

3. Sich über die Abfindung einigen

Legen Sie schriftlich fest, wer welchen Betrag erhält und wann. Berücksichtigen Sie dabei auch offene Nachlassverbindlichkeiten, etwa ein noch laufendes Restdarlehen der Eltern, das mit übernommen werden muss. Solche Altlasten gehören in die Rechnung, sonst stimmt der Finanzierungsbedarf nicht.

4. Finanzierungszusage einholen

Erst wenn Wert und Abfindungssumme feststehen, lässt sich die Finanzierung sauber aufsetzen. Bringen Sie den Erbnachweis, die Wertunterlagen und Ihre Einkommensnachweise mit. Ein Angebotsvergleich lohnt sich, weil die Zinsunterschiede über die Laufzeit schnell in den fünfstelligen Bereich gehen.

5. Notartermin und Auszahlung

Die Übertragung einer Immobilie muss notariell beurkundet werden. Der Notar setzt die Auseinandersetzungsvereinbarung auf, veranlasst die Grundschuld für Ihre Bank und regelt die Umschreibung im Grundbuch. Danach zahlt die Bank aus, und die Geschwister erhalten ihre Abfindung.

Wenn die Einigung scheitert

Nicht jede Erbengemeinschaft findet zusammen. Weigert sich ein Miterbe zu verkaufen oder auszuzahlen, kann jeder Beteiligte grundsätzlich die Teilungsversteigerung beantragen. Dann wird die Immobilie zwangsversteigert und der Erlös aufgeteilt. Das bringt oft weniger ein als ein Verkauf am freien Markt und zerlegt nebenbei den Familienfrieden. Eine gütliche Lösung ist fast immer die bessere. Wer die Immobilie wirklich behalten will, sollte früh das Gespräch suchen und mit einer belastbaren Wertermittlung sowie einer konkreten Finanzierungsidee an den Tisch kommen.

Steuern nicht vergessen

Für den Anteil, den Sie den Geschwistern abkaufen, zahlen Sie keine Erbschaftsteuer, das ist ja ein Erwerb gegen Zahlung. Auf Ihren eigenen ererbten Anteil kann dagegen Erbschaftsteuer anfallen, hier greifen persönliche Freibeträge, die für Kinder erfahrungsgemäß im mittleren sechsstelligen Bereich liegen. Die genauen Beträge und ob im Einzelfall überhaupt etwas zu zahlen ist, klären Sie mit dem Finanzamt oder einem Steuerberater. Verlassen Sie sich nicht auf Faustzahlen aus dem Internet.

Fazit für die Praxis

Die Auszahlung der Miterben ist ein gut planbarer Weg, ein geerbtes Haus in der Familie zu halten. Ihr Erbanteil arbeitet als Eigenkapital, die Grunderwerbsteuer entfällt, und die Immobilie sichert den Kredit ab. Entscheidend sind eine saubere Wertermittlung, eine faire Einigung und eine solide finanzierte Abfindung. Wenn Sie wissen möchten, welche Rate und welche Konditionen für Ihre Situation realistisch sind, hilft ein unverbindlicher Finanzierungsvergleich weiter, bevor Sie mit den Geschwistern konkrete Zahlen verhandeln.

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