Tilgung verstehen

Tilgung bei der Baufinanzierung — die Zahl die Schuld zu Eigentum wandelt

Die Tilgung ist der Anteil deiner Monatsrate, der direkt deine Schuld bei der Bank reduziert. Anders als die Zinsen, die Kosten sind, baut die Tilgung dein Eigentum auf. Hier wie du die richtige Tilgungs-Strategie wählst.

Was bedeutet „2 % Anfangstilgung“

Bei einer typischen Baufinanzierung wählst du eine Anfangstilgung in Prozent. Beispiel bei 300.000 € Darlehen + 3,5 % Zins + 2 % Anfangstilgung:

• Jahresbedarf: 300.000 × (3,5 % + 2 %) = 16.500 €
• Monatsrate: 16.500 ÷ 12 = 1.375 €/Monat

Die Aufteilung der Rate:

• Zinsen Monat 1: 300.000 × 3,5 % ÷ 12 = 875 €
• Tilgung Monat 1: 1.375 − 875 = 500 €

Mit jedem Monat steigt der Tilgungsanteil und sinkt der Zinsanteil — daher heißt’s „Annuitätendarlehen“.

Tilgungsoptionen im Vergleich

→ Faustregel: jede 1 % höhere Tilgung spart ca. 35-50.000 € Gesamtzinsen über die Laufzeit.

Wann welche Tilgungs-Strategie

✅ 1 % Tilgung (Volltilger-Ähnlich, lang):

• Sehr knappes Eigenkapital
• Frühe Karriere, niedriges Einkommen
• Erwartung deutlicher Einkommens-Sprung in 5-10 J. (dann nachtilgen)

✅ 2 % Tilgung (Standard):

• Stabiles Einkommen
• Mittlere Lebensphase
• 25 Jahre Laufzeit OK

✅ 3-4 % Tilgung (aggressiv):

• Höheres Einkommen
• Vor-Rentenalter (40+ Jahre, will früh schuldenfrei sein)
• Konservative Investment-Strategie

✅ 5 % Tilgung (Volltilger):

• Sehr hohes Einkommen
• Mindestens 40 Jahre alt
• Will spätestens mit 60 schuldenfrei sein

Tilgungswechsel-Recht — der oft übersehene Hebel

In den meisten Baufi-Verträgen steht: Tilgungs-Anpassung 2-3× während der Zinsbindung kostenfrei möglich. Heißt: bei verändertem Einkommen oder Familienstand kannst du die Tilgung anpassen.

Beispiel:

• Start mit 2 % Tilgung als junges Paar
• Gehaltserhöhung nach 4 Jahren: Tilgungs-Wechsel auf 3 %
• Erstes Kind: zurück auf 2 % bei Elternzeit
• Beide wieder berufstätig: auf 3,5 % erhöhen

Sondertilgung als zusätzlicher Hebel

Über die laufende Tilgung hinaus kannst du Sondertilgungen machen — meist 5 % p.a. vom ursprünglichen Darlehen kostenfrei. Bei 300k Darlehen sind das 15.000 € pro Jahr extra Tilgung, die die Restschuld direkt senken.

Häufige Fragen zur Tilgung

Wie hoch sollte die Tilgung idealerweise sein?

Faustregel: bei den aktuellen Zinsen (3-4 %) mindestens 2 %. Bei höheren Zinsen kann auch 1,5 % OK sein, bei sehr niedrigen Zinsen (z.B. 2020-2021 mit 1 %) sollte man mindestens 2,5-3 % tilgen.

Was ist ein Volltilger-Darlehen?

Volltilger-Darlehen werden so getilgt, dass am Ende der Zinsbindung NULL Restschuld bleibt. Bei 15 J. Bindung + 3 % Zins ist die nötige Tilgung ca. 4,3 % — entsprechend hohe Monatsrate.

Was ist „Zwischentilgung“?

Selten gebraucht — bedeutet eine zusätzliche einmalige Tilgung in dem Monat, in dem du z.B. einen Bonus bekommst. Im Effekt = Sondertilgung.

Tilgungs-Aussetzung — wann sinnvoll?

Bei akuter Krise (Krankheit, Arbeitslosigkeit). Bank-Gespräch: einige Monate nur Zinsen zahlen, Tilgung pausieren. Dauert max. 6-12 Monate, dann normal weiter. Laufzeit verlängert sich entsprechend.

Stolpersteine

• Zu niedrige Tilgung gewählt und dann bei Anschlussfinanzierung zu hohe Restschuld
• Tilgungs-Wechsel verpasst — viele Banken erinnern nicht aktiv
• Sondertilgung vergessen — die ist kostenfrei und sehr wertvoll

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